Veelgestelde vragen

Een koper heeft recht op juiste informatie. Als verkoper ben je wettelijk verplicht die informatie te geven; de mededelingsplicht. Dat houdt in dat je het de koper moet vertellen als jouw woning gebreken heeft die niet te zien zijn, maar waarvan je weet dat ze er zijn.

De onderzoeksplicht houdt in dat jij als koper zowel de bouwkundige staat als de juridische staat van een woning moet onderzoeken. Onderzoek naar de juridische staat houdt bijvoorbeeld een check van het bestemmingsplan in. Voor onderzoek naar de bouwkundige staat van een woning schakel je een bouwkundige in. Dan weet je beter wat je koopt en kun je gemakkelijk aantonen dat je aan de onderzoeksplicht hebt voldaan.

Het energielabel voor woningen geeft met klassen (A++ tot en met G) en kleuren (donkergroen tot en met rood) aan hoe energiezuinig een huis is, in vergelijking met soortgelijke huizen. Energielabel A++ (donkergroen) is zeer zuinig, energielabel G (rood) is zeer onzuinig.

Ja, per 1 januari 2015 is het energielabel verplicht bij de presentatie en de oplevering van jouw woning, als deze is verkocht. Mocht je het label tijdens de overdracht van jouw woning niet in bezit hebben, dan loop je het risico op een boete die kan oplopen tot € 400,-.

Van de overheid heb je een brief met een voorlopig energielabel ontvangen. Het is aan jou om dit voorlopige energielabel definitief te maken voor de verkoop van jouw woning. Dit doe je op www.energielabelvoorwoningen.nl Na het invullen van alle gegevens over jouw woning, kies je een erkende deskundige die jouw aanvraag controleert. Na goedkeuring krijg je het definitieve energielabel toegestuurd. Het energielabel is 10 jaar geldig.

Tijdens een eerste bezichtiging krijg je een goede indruk van het huis dat je op het oog hebt en de staat van het onderhoud. Bekijk het huis van de zolder tot de kruipruimte, zonder ruimtes over te slaan. Let daarbij vooral op:

• oude of actieve vochtplekken en scheuren, en vraag naar de oorzaak ervan
• voldoende lichtinval en privacy, of er hinderlijke buitengeluiden doordringen
• hoe zijn ramen en deuren afgewerkt
• welke apparatuur zoals een cv-ketel of keukenapparatuur aanwezig is en in welke staat ze verkeren
• waar zitten de stopcontacten en zijn dit er voldoende

Ga altijd nog een keer kijken voor je een bod uitbrengt. Vaak kijk je dan al met een objectievere blik. Soms is de druk hoog. Houd ook dan je hoofd koel en je blik scherp! 

Als je jouw droomhuis hebt gevonden, kun je een bod doen. Je geeft aan wat jouw bod is en onder welke (ontbindende) voorwaarden. Het bod leg je neer bij de verkopend makelaar of de verkoper zelf. Meestal doe je dit schriftelijk. Doe je het telefonisch, zorg er dan voor dat je het nog wel even schriftelijk bevestigt.

Bij de koop van een huis kun je over verschillende zaken onderhandelen:

• de prijs
• de overdrachtsdatum
• ontbindende voorwaarden
• over te nemen roerende zaken (lijst van zaken)
• andere punten die de moeite waard zijn om over te onderhandelen. Bijvoorbeeld dat u het huis alleen koopt als de bestaande lekkage wordt gerepareerd

Verkopers stellen vaak een lijst van zaken op zodat beide partijen precies weten wat er wel en niet bij de koop is inbegrepen. Denk bijvoorbeeld aan raambekleding, inbouwapparatuur van de keuken, kasten etc. Is zo’n lijst niet voorhanden, vraag er dan om.

Als koper heb je na ontvangst van het ondertekende koopcontract drie dagen bedenktijd, maar dat is niet genoeg om er bijvoorbeeld achter te komen of je de financiering rond krijgt of om een bouwtechnische keuring uit te laten voeren. Zo zijn er meer onvoorziene situaties waarin je het koopcontract weer wilt ontbinden. Neem daarom altijd ontbindende voorwaarden op in het koopcontract. In de gevallen die in die voorwaarden staan omschreven, kun je nog onder de koop uit.

Als je na het uitbrengen van een bod een tegenbod ontvangt van de verkopende partij, ben je in onderhandeling of als de verkopende partij dit aangeeft. Een verkoper mag niet met meerdere bieders tegelijk in onderhandeling zijn, maar hij mag wel bezichtigingen blijven geven. Bovendien mag de verkoper tijdens het onderhandelen ook van andere partijen een bod ontvangen.

De koopovereenkomst is het koopcontract waarmee je een huis koopt. In deze overeenkomst verplicht de koper zich tot betaling en de verkoper tot levering. Als alle voorwaarden voor de koop besproken zijn, wordt de koopovereenkomst getekend. Vaak wordt voor deze overeenkomst de term ‘voorlopig’ koopcontract gehanteerd. Laat je hierdoor niet misleiden, deze overeenkomst heeft wel degelijk een rechtsgeldig karakter.

Een bouwtechnische keuring die meer duidelijkheid geeft over de bouwtechnische staat van de woning. Na de keuring ontvang je een rapport van de gevonden gebreken en de herstelkosten. De resultaten van een keuring kun je gebruiken bij de onderhandelingen en zijn op te nemen als ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst.

Een geborgen gebrek is een gebrek dat jij als koper niet eerder had kunnen opmerken. Een duidelijke scheur in de muur, die je had kunnen zien, is bijvoorbeeld geen verborgen gebrek. Heeft de verkoper bewust geprobeerd om een gebrek te camoufleren door er bijvoorbeeld panelen voor te plaatsen, dan is er wel sprake van een geborgen gebrek.

Na de koop van een huis heb je drie dagen bedenktijd. Binnen deze drie dagen kun je kosteloos en zonder opgave van reden de koopovereenkomst ontbinden.

Heb je de koopovereenkomst ontvangen die zowel door jou als de verkoper is ondertekend? Dan gaat de bedenktijd de dag erna om 0:00 uur in. Als je binnen deze termijn wilt ontbinden, moet je de verkoper dat laten weten. Zorg ervoor dat de ontbindingsverklaring de verkoper en voor de zekerheid ook diens makelaar vóór het verstrijken van de bedenktijd bereikt. Doe dit bij voorkeur schriftelijk, om discussies te voorkomen. Je hoeft geen reden voor de ontbinding te geven.

Van de drie dagen bedenktijd moeten er minimaal twee dagen geen zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn.

Verkopers hebben graag zekerheid dat je de woning ook echt koopt. Hij wil daarom een waarborgsom, meestal 10% van de koopsom. De waarborgsom maak je niet over naar de verkopende partij, maar naar de notaris. De notaris houdt het bedrag in depot. Gaat de koop door, dan wordt de waarborgsom in mindering gebracht op de koopprijs. Gaat de koop niet door, zonder dat je een beroep kunt doen op een ontbindende voorwaarde, dan vervalt de waarborgsom aan de verkopende partij.

Vaak is het zo dat je zelf niet voldoende geld beschikbaar hebt om de waarborgsom te storten. Dan kun je jouw hypotheekadviseur een bankgarantie laten regelen. De geldverstrekker staat dan garant voor het afgesproken bedrag. Gaat de koop niet door, zonder dat je een beroep kunt doen op een ontbindende voorwaarde, betaalt de geldverstrekker het bedrag ‘op eerste vordering’ van de notaris. De geldverstrekker verhaalt dit bedrag weer op jou, meestal in de vorm van een lening.

De overdrachtsbelasting (2 % van de koopsom) en de notaris- en kadasterkosten voor de eigendomsakte vormen samen de ‘kosten koper’.

Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt als je een bestaande woning, vakantiewoning, winkel- of bedrijfspand koopt of verkrijgt door schenking.

Als je in loondienst bent heb je altijd een werkgeversverklaring nodig om een hypotheek te krijgen. Ook als jij een vast contract hebt, moet dit document worden aangeleverd bij de geldverstrekker. De werkgeversverklaring is, samen met je loonstroken, het bewijs van jouw inkomenssituatie voor de geldverstrekkers.

Op de werkgeversverklaring staat ‘verklaring voortzetting dienstverband’. Hier staat onder: indien van toepassing. Dit hoeft niet ingevuld te worden als jij in vaste dienst bent. Maar als je een tijdelijk contract hebt, bijvoorbeeld voor één jaar, dan moet dit onderdeel van de werkgeversverklaring ook worden ingevuld door je werkgever. In de volksmond heet dit onderdeel de intentieverklaring. Daarin staat bijvoorbeeld: ‘Bij gelijkblijvend functioneren en ongewijzigde bedrijfsomstandigheden wordt de arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd bij beëindiging daarvan opgevolgd door een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd.’ Let op: een intentieverklaring is géén juridische toezegging voor een vaste aanstelling.

De overdracht is het moment dat de woning officieel van eigenaar verandert. De overdracht wordt begeleid door de notaris.

Met het tekenen van de leveringsakte, ook wel transportakte genaamd, verandert de woning officieel van eigenaar. Dat wil zeggen dat het huis op jouw naam komt te staan en jij vanaf dat moment woningeigenaar bent. De leveringsakte wordt opgesteld door een notaris en moet overeenkomen met de gemaakte afspraken in het voorlopig koopcontract. De leveringsakte wordt door jou, de verkoper en de notaris getekend.

De notaris berekent kosten voor het opmaken van de eigendomsakte en de hypotheekakte.

Deze nota ontvang je van de notaris. In deze nota, voor de koper, is meestal de koopsom opgenomen, de verrekening van lasten, de overdrachtsbelasting, de kosten van het kadaster etc. Op de nota van afrekening voor de verkoper staat onder meer het bedrag van de evt. af te lossen hypotheek, de daarbij behorende kosten, de nog niet reeds voldane makelaarskosten en evt. de advieskosten voor een nieuwe hypotheek.

Na het tekenen van de leveringsakte zorgt de notaris ervoor dat deze akte wordt ingeschreven in de openbare registers. Op het moment van inschrijving in deze registers wordt de koper officieel eigenaar. De koper ontvangt een afschrift van deze akte, het zogenoemde eigendomsbewijs.

Met een Vereniging van Eigenaren (VvE) krijg je alleen te maken als je een appartement koopt of een woning dat bestaat uit ‘appartementsrechten’. De koop van een appartement werkt namelijk iets anders dan de koop van een ‘gewone’ woning. Je koopt slechts een deel van het gebouw, maar bent ook medeverantwoordelijk voor de gezamenlijke ruimtes. Om goed zorg te dragen voor het gehele appartementencomplex of gezamenlijke ruimtes zoals een hofje, zijn alle bewoners verplicht om de Vereniging van Eigenaren (VvE) te vormen.

Heb je een appartement gekocht of een woning met appartementsrechten? Dan word jij lid zodra de leveringsakte is getekend: vanaf dat moment ben jij de officiële eigenaar van het pand.